LEXIKON

Vergleichswertverfahren

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie oder eines Grundstücks erfolgt auf unterschiedlichen Wegen. Welcher Weg der Richtige ist, ist in der Regel davon abhängig, wie genau der Wert ermittelt werden soll und welche Faktoren dabei die wichtigste Rolle spielen. Investoren und Kapitalanleger ermitteln den Wert häufig mittels Ertragswertverfahren, welches auch in der Betriebswirtschaft zur Berechnung der Rentabilität von Investitionen angewendet wird. Möchten Eigentümer hingegen bei der Wertermittlung auch das Ausstattungsniveau berücksichtigen, beispielsweise weil sie eine Immobilie luxuriös ausgestattet haben, ist das Sachwertverfahren zu empfehlen. Wer hingegen relativ einfach und schnell einen möglichst genauen Wert erhalten möchte, nutzt am besten das Vergleichswertverfahren.

Vergleichswertverfahren – Was ist das genau?

In der Bundesrepublik Deutschland ist bei der Ermittlung von Verkehrswerten, also möglichen Verkaufspreisen, die Wertermittlungsverordnung (WertV) zu beachten. Das Vergleichswertverfahren ist eines der normierten Verfahren zur Wertermittlung und ist in den §§ 13 bis 15 WertV geregelt. Wie es der Name schon vermuten lässt, wird der Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes mit Hilfe von Vergleichswerten bestimmt. In der Praxis bedeutet dies, dass bereits realisierte Kaufpreise untersucht werden. Ähneln die Objekte beispielsweise Ihrer Immobilie, so können diese als Vergleichswert herangezogen werden und liefern eine hilfreiche Einschätzung zu welchem Preis Ihre Immobilie veräußert werden könnte. Angewendet wird das Verfahren sowohl für die Ermittlung des reinen Grundstückswertes, als auch für die Wertermittlung von bebauten Grundstücken. Ein ideales Ergebnis liefert das Vergleichswertverfahren, wenn folgende Bedingungen gegeben sind:

  • Der Vergleichswert stammt von einem Grundstück in unmittelbarer Nachbarschaft
  • Größe, Bebauung, Erschließung, Anbindung und ähnliche Faktoren sind sich möglichst ähnlich
  • Das Grundstück mit oder ohne Immobilie wechselte kürzlich den Besitzer

Ist dies der Fall, ist die Wertermittlung schnell erledigt und liefert ein verlässliches Ergebnis. Jedoch offenbart sich hier auch die Schwäche des Vergleichswertverfahrens, denn optimale Bedingungen herrschen nur selten. Wenn überhaupt ist die optimale Anwendung des Vergleichswertverfahrens nur in dicht bebauten Innenstadtlagen mit homogener Wohnbebauung denkbar. Dennoch bedeutet dies nicht, dass das Vergleichswertverfahren nicht zuverlässig genug ist, um es auch anzuwenden. Durch die Betrachtung zahlreicher Merkmale, die für den Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes relevant sind, können Makler den Wert näherungsweise bestimmen und kommen dabei nicht selten zu Ergebnissen, die sich als realistisch erwiesen haben. Folgende Faktoren sind etwa von besonderer Relevanz:

  • Lage: Häufig lässt sich durch die Lage in einem bestimmten Stadtteil oder Kiez bereits ein verlässlicher Grundstückswert ermitteln. Gegebenenfalls können auch Bodenrichtwerte hinzugezogen werden.
  • Erschließung: Ist ein Grundstück vollkommen erschlossen, also etwa an das Strom-, Wasser- und Straßennetz angebunden, so beeinflusst dies den Wert positiv, da potentielle Käufer keine weiteren Investitionen für die Erschließung tätigen müssen.
  • Planungsrechtliche Belange: Insbesondere für Kapitalanleger und Investoren ist die Frage nach diesen Belangen interessant. Möglicherweise sieht ein Bebauungsplan Aufstockungsmöglichkeiten oder eine Bebauung im Hinterhof vor und ein Kauf böte somit interessante Perspektiven für die weitere Nutzung.
  • Zustand: Beispielsweise werden beim Vergleichswertverfahren auch der Sanierungsstand und der allgemeine Zustand einer Immobilie herangezogen.
  • Infrastruktur: Ist das Grundstück verkehrsgünstig gelegen, sind Geschäfte, Schulen, Arztpraxen und ähnliche Einrichtungen fußläufig erreichbar und gilt die Gegend gemeinhin als lebenswert? Das sind Fragen, die ebenfalls zur Wertermittlung herangezogen werden können. Da die Infrastruktur von bereits verkauften Objekten in unmittelbarer Nähe mit der Ihres Grundstücks mehr oder weniger übereinstimmt, kann die Betrachtung dieser Begebenheiten ebenfalls hilfreiche Anhaltspunkte liefern.

Wert nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt – Das weitere Vorgehen

Haben Sie den Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstückes nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt oder ermitteln lassen, so können Sie einen Verkauf in Angriff nehmen. Je besser die Vergleichbarkeit, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich zu diesem Preis auch zeitnah ein Käufer findet. Dennoch sollten Sie beim Verkauf Ihre persönliche Situation beachten und, wenn möglich, strategisch vorgehen. Befindet sich das Objekt beispielsweise in gefragter Lage und Sie sind nicht gezwungen, möglichst schnell zu verkaufen, so können Sie den Verkaufspreis zunächst hoch ansetzen, auch wenn dieser über dem nach dem Vergleichswertverfahren ermittelten Wert liegt. Insbesondere in den Innenstadtlagen großer Städte oder kleineren, bei Studenten gefragten Städten, stehen die Interessenten häufig Schlange. Durch geschicktes Vorgehen, ob mit oder ohne Unterstützung eines Immobilienmaklers, können Sie also wesentlich mehr erlösen.

Auch wenn auf Grund fehlender Daten, Vergleichswerte herangezogen werden, die ein bis zwei Jahre zurückliegen, können sich die Preise in diesen Lagen schon deutlich nach oben korrigiert haben. Liegt Ihr Objekt hingegen an einem Ort mit ausgeglichenem Angebot und ausgeglichener Nachfrage, so sollten Sie sich für einen zeitnahen Verkauf genauer am ermittelten Vergleichswert orientieren. Sollte der Sachwert Ihres Objekts etwa überdurchschnittlich hoch sein, so ist es ratsam, dies als Rechtfertigung für einen höheren Verkaufspreis zu nutzen. Die Chancen, dass sich ein Interessent findet, der bereit ist diesen Preis zu zahlen, sind zwar geringer, ausgeschlossen ist es jedoch nicht.

Wann ist das Vergleichswertverfahren also besonders hilfreich?

Liegen wie zuvor erwähnt, möglichst optimale Vergleichswerte vor, so ist das Ergebnis besonders valide. Außerdem handelt es sich bei diesem Verfahren um ein sehr marktorientiertes Vorgehen, da bereits realisierte Verkaufspreise zur Bewertung herangezogen werden, was gegenüber rein rechnerischen Verfahren einen Vorteil bietet. Einziger Nachteil ist die ebenfalls erwähnte Unterschiedlichkeit der meisten Grundstücke oder Immobilien, sodass ein vollkommen exakter Vergleich praktisch unmöglich ist.

Es ist also empfehlenswert auf die Expertise eines erfahrenen Immobilienmaklers zurückzugreifen, der im Idealfall schon seit vielen Jahren vor Ort tätig ist, alle wichtigen Begebenheiten kennt und möglicherweise sogar schon von Interessenten weiß, die bereits vor einer Inserierung bereit sind überdurchschnittlich hohe Preise zu bezahlen.