LEXIKON

Bodenrichtwert

Wenn Sie schon Eigentümer einer Immobilie sind oder einen genaueren Blick in die Nebenkostenabrechnung Ihrer Mietwohnung geworfen haben, dann wissen Sie, dass Sie jährlich die Grundsteuer entrichten müssen. Diese wird unter anderem mit Hilfe des Bodenrichtwertes berechnet, den Gutachterausschüsse für die einzelnen Bundesländer regelmäßig neu festlegen. Dies erfolgt in der Regel spätestens nach Ablauf von zwei Kalenderjahren und ist in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Wichtig ist der Bodenrichtwert jedoch nicht ausschließlich für die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer. Viel mehr dient der Bodenrichtwert als wertvoller Orientierungsmaßstab bei der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken und hilfsweise auch für die Wertermittlung von bebauten Grundstücken.

Herangezogen wird der Bodenrichtwert beispielsweise, wenn sich eine verlässliche Wertermittlung eines Grundstücks durch das Vergleichswertverfahren auf Grund schlechter Datenlage nicht durchführen lässt. Bei besonderen Grundstücken dient der Bodenrichtwert außerdem nur als grobe Orientierungsmöglichkeit, da analog zu den Eigenschaften des Grundstückes hohe Wertberichtigungen vorgenommen werden können.

Veröffentlicht werden die Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den einzelnen Bundesländern. In vielen Bundesländern steht bereits ein kostenloses Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) zur Verfügung, sodass im Internet auf einer Karte der jeweils gefragte Bodenrichtwert herausgesucht werden kann. Manche Bundesländer verlangen hingegen Gebühren für die Nutzung. Alternativ können Informationen auch in den lokalen Behörden eingesehen werden.

Der Bodenrichtwert im Detail

Gemäß BauGB werden die Bodenrichtwerte mit Hilfe der in der Vergangenheit vereinbarten Kaufpreise unter Berücksichtigung des jeweiligen Zustandes ermittelt. Daraus ergeben sich dann durchschnittliche Richtwerte für bestimmte Gebiete. Bei der Festlegung dieser Gebiete ist darauf zu achten, dass dort möglichst einheitliche Verhältnisse vorherrschen, die für die Bewertung maßgeblich sind. Die so festgelegten Bodenrichtwertzonen können sich also sowohl auf einzelne Straßen oder Straßenzüge, als auch auf Stadtteile und ganze Orte beziehen. In größeren Städten und insbesondere in den Innenstadtlagen ist es sehr häufig der Fall, dass unzählige Bodenrichtwertzonen festgelegt wurden.

Dies ist durch die Art der vorherrschenden Nutzung zu erklären. So ist es beispielsweise denkbar, dass ein Straßenabschnitt sowohl viele Einzelhändler und Wohneinheiten beherbergt, während einige hundert Meter weiter fast ausschließlich Mehrfamilienwohnhäuser zu finden sind. Bei der Festlegung der Werte wird die Nutzungsart berücksichtigt. Wenn Sie beispielsweise das vom Land Nordrhein-Westfalen kostenlos zur Verfügung gestellte BORIS nutzen, finden Sie beispielsweise im Gebiet der Düsseldorfer Königsallee bereits viele verschiedene Zonen. Jene, in denen Geschäfte, Gewerbe, Büros und Wohnungen gleichermaßen üblich sind, liegt der Bodenrichtwert etwa bei 28.000 €. Direkt gegenüber, wo vor allem Büros vorherrschend sind, liegt der Bodenrichtwert hingegen „nur“ noch bei 14.000 € pro Quadratmeter. Hier geht es zu Boris.plus mit Bodenrichtwerten des Landes NRW.

Nicht ganz so groß fallen die Unterschiede in Wohngebieten etwas außerhalb aus. Doch auch dort sind Unterschiede zu erkennen, beispielsweise wenn die Bebauung von Ein- und Zweifamilienhäusern wechselt und Mehrfamilienhäuser üblich sind. Die Informationen der Gutachterausschüsse umfassen immer auch weitere Informationen zum jeweiligen Gebiet. Darüber hinaus stehen kostenpflichtige Zusatzdienstleistungen, wie etwa Immobilienrichtwerte oder Grundstückspreise zur Verfügung.

Zusammenhang von Bodenrichtwert und Marktpreisen der Grundstücke

Es wird also schnell klar, dass der Bodenrichtwert keine verbindliche Größe darstellt und die am Markt realisierten Preise nach oben und unten abweichen können. Dennoch kann es vorkommen, dass Grundstückspreise mit dem Bodenrichtwert übereinstimmen. Dies ist beispielsweise häufig der Fall, wenn ein Investor ein Baugebiet erschließt und Grundstücke in großer Zahl veräußert. Anders sieht es hingegen bei der folgenden Konstellation aus: In einem alteingesessenen Wohngebiet besitzt einer der Anwohner ein unbebautes Grundstück, das theoretisch sofort für eine Bebauung geeignet wäre. Ein Kaufangebot in Höhe des Bodenrichtwertes pro Quadratmeter schlägt er aus, ein wesentlich höheres Angebot könnte hingegen eher auf sein Interesse stoßen. Ob jemand bereit ist ein derart hohes Angebot abzugeben hängt natürlich von zahlreichen weiteren Faktoren ab und ist zumindest wirtschaftlich fragwürdig. Kapitalanleger würden von so einem Geschäft also eher Abstand nehmen, währenddessen eine Familie, die unbedingt in dieser Gegend wohnen möchte, eher bereit ist, einen hohen Preis zu bezahlen.

Bodenrichtwert bei bebauten Grundstücken

Wie zuvor erwähnt ist der Bodenrichtwert außerdem nur eine Richtgröße für unbebaute Grundstücke bzw. für die Wertermittlung des Grundes und Bodens. Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken kommen daher meist mehrere Verfahren in Kombination zum Einsatz. Zur Wertermittlung des Grundstückes das Vergleichswertverfahren, in dem der Bodenrichtwert auch eine Rolle spielen kann und zur Wertermittlung des Gebäudes das Sachwertverfahren (vor allem wenn eine Eigennutzung geplant ist) oder das Ertragswertverfahren.