Immobilie kaufen oder verkaufen?

Helfen Sie uns kurz: Sie suchen Grundstückspreise zur Immobilienbewertung. Wollen Sie kaufen oder verkaufen?

RATGEBER

Immobilienbewertung

Kaufpreis von Immobilien – Nicht nur auf die Lage kommt es an

Kapitalanleger folgen vor allem der Maxime, dass es beim Kauf und damit einhergehend dem späteren Verkauf vor allem auf drei Faktoren ankommt: Lage, Lage, Lage. Dies mag zwar zunächst richtig erscheinen, lässt aber die vielen Immobilien- und Grundstücksbesitzer oder Kaufinteressenten außen vor, die eine bereits bestehende Immobilie selbst nutzen oder verkaufen möchten sowie ein Grundstück bebauen wollen. Für Käufer und Verkäufer gleichermaßen interessant ist dementsprechend die Frage nach dem Wert einer Immobilie und insbesondere dem Grundstück, auf dem sie steht. Der nachfolgende Artikel widmet sich vor allem dem Wert eines Grundstücks und beantwortet folgende Fragen:

  • Wie ermittle Ich den Wert eines unbebauten Grundstückes?
  • Wie ermittle Ich den Wert eines bebauten Grundstückes?
  • Welche Verfahren werden zum Zwecke der Wertermittlung eingesetzt und wodurch zeichnen sich diese aus?

Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien in der Praxis

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein beliebtes Verfahren zur Wertermittlung, da es relativ wenig Aufwand erfordert. Um das Vergleichswertverfahren anzuwenden benötigt es, wie es der Name schon vermuten lässt, ausreichend viele Vergleichsobjekte. Diese sollten Ihrem Grundstück so ähnlich wie möglich sein. Optimal wären mehrere bereits veräußerte Grundstücke, die genau so groß, genau so beschaffen und genauso bebaut sind. Befindet sich dieses noch in unmittelbarer Nachbarschaft, so liefert das Vergleichswertverfahren sehr verlässlich einen realistischen Verkaufspreis. Derart optimale Bedingungen finden sich jedoch nur in Ballungsräumen oder homogenen Neubaugebieten, sodass die Anwendung dieses Verfahrens für viele Grundstücke und Immobilien nicht in Frage kommt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist vor allem für Grundstücke und Immobilien interessant, mit denen der Eigentümer langfristige Einnahmen generieren möchte oder bereits generiert. Dies ist etwa bei vermieteten Büro- und Wohnhäusern, unternehmerisch genutzten Grundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken der Fall. Ist ein Grundstück bebaut, so ist in Deutschland sowohl der Wert des Bodens als auch des Gebäudes separat unter Berücksichtigung diverser Vorgaben zu ermitteln. Das Ertragswertverfahren für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien baut auf den betriebswirtschaftlichen Erkenntnissen zur Bedeutung des Ertragswertes auf, was die Umsetzung entsprechend komplex macht.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist für Eigentümer und Kaufinteressenten selbst genutzter Immobilien interessant. So sind bei der Feststellung des Sachwertes nicht die zukünftig erzielbaren Erträge wichtig, sondern die Herstellungskosten. Ermittelt werden also jene Kosten, die entstehen würden, wenn das bestehende Gebäude neu errichtet werden würde. In der Regel bezieht sich dieses Verfahren ausschließlich auf Bestandsgebäude und nicht auf den Grund und Boden. Der alleinige Grundstückswert (auch unbebauter Grundstücke) wird überwiegend mittels Vergleichswertverfahren ermittelt. Der nach dem Sachwertverfahren ermittelte Wert ist zwar relativ präzise, kann aber insbesondere bei luxuriös ausgestatteten Immobilien in Randlagen den Marktwert weit übertreffen.

Sachwert vs. Marktwert – Gibt es Käufer die bereit sind, tief in die Tasche zu greifen?

Um zu verdeutlichen, wie sich Markt- und Sachwert unterscheiden können, hilft die Anwendung von Vergleichs- und Sachwertverfahren und eine dazugehörige Erläuterung. Beispielhaft nehmen wir zwei verschiedene Marktsituationen an:

Große Nachfrage in innerstädtischen Lagen einer deutschen Großstadt bei gleichzeitig geringem Angebot

In gefragten Lagen, beispielsweise in Berlin Prenzlauer Berg oder Kreuzberg, übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem. Nicht selten werden offerierte Wohneinheiten ungesehen gekauft und wechseln schnell den Besitzer. Häufig handelt es sich dabei sogar um unsanierte Wohnungen, die darüber hinaus erst aufwändig hergerichtet werden müssen, um sie bewohnbar zu machen. Eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren würde diese Mängel zwar aufdecken, den Verkaufspreis mindern würde dies aber nicht.

Die Lage stellt also andere Faktoren wie Ausstattungsniveau und Sanierungsstandard in den Schatten, sodass eher die nach dem Vergleichswertverfahren ermittelten Werte einen Anhaltspunkt bieten. Kosten etwa Wohnungen im selben Viertel in derselben Größe um die 400.000 €, so wird sich der spätere Kaufpreis ebenfalls in diesem Bereich bewegen, selbst wenn beispielsweise noch mindestens 50.000 € in eine Grundsanierung zu investieren wären.

Angeheizt wird die Abweichung von Sach- und Marktwert auch durch das zurzeit günstige Umfeld für Eigennutzer. Historisch niedrige Zinsen für Immobilienkredite und eine niedrige Arbeitslosenquote tragen dazu bei. Darüber hinaus sind derartige Objekte auch bei Kapitalanlegern gefragt, wodurch sich die Marktpreise zusätzlich erhöhen.

Normale Nachfrage am Rande einer deutschen Großstadt mit einem Angebot, welches die Nachfrage ungefähr deckt

Im Vorort einer deutschen Großstadt befindet sich ein Baugebiet, welches sich durch nahezu gleich große Grundstücke, gute Verkehrsanbindung und dergleichen auszeichnet. Die meisten Gebäude wurden in den frühen 1960er-Jahren gebaut und sind überwiegend in gutem Zustand. Durch Todesfälle, Auszüge und ähnlichen Gründen, kam es in der Vergangenheit immer wieder dazu, dass Grundstücke samt Häuser auf den Markt gebracht wurden. Die späteren Verkaufspreise lagen allesamt in einem Bereich zwischen 325.000 bis 350.000 €. Liegt Ihr Haus und Grund also ebenfalls in diesem Baugebiet, so ist auch für Sie ein Verkaufserlös in diesem Bereich zu erwarten.

Nun haben Sie im Laufe der Zeit viel Wert auf eine außergewöhnlich hochwertige Ausstattung Ihres Eigenheims gelegt. Möglicherweise befindet sich im Garten ein Pool und eine Sauna, es wurden edle Marmor- oder Parkettböden verlegt und weitere Annehmlichkeiten ganz nach Ihrem Geschmack eingebaut. Insgesamt liegt das Ausstattungsniveau Ihrer Immobilie weit über dem der bisher verkauften Vergleichsimmobilien. Der Sachwert Ihrer Immobilie liegt also wesentlich höher, sodass der Gesamtwert von Haus und Grund beispielsweise mit 450.000 € beziffert werden könnte.

Nun stellt sich natürlich die Frage, ob Sie überhaupt Interessenten finden, die eine ähnlich gute Ausstattung wünschen und auch bereit sind, dafür tiefer in die Tasche zu greifen. In Regionen in denen grundsätzlich eine rege Nachfrage nach Grundstücken und Immobilien herrscht ist dies wesentlich wahrscheinlicher, als in Randlagen. Der Faktor Zeit spielt in diesem Fall ebenfalls eine wichtige Rolle.

Wie dringend ist ein Verkauf?

Käufer, die bereit sind den nach dem Vergleichswertverfahren ermittelten Preis zu zahlen, finden sich in unserem Beispiel wahrscheinlich innerhalb kurzer Zeit. Ob jedoch auch Käufer dabei sind, die den Sachwert ebenfalls zu schätzen wissen, ist schwierig abzuschätzen. Für Sie als Eigentümer stellt sich nun die Frage, wie dringend Sie den angestrebten Erlös benötigen.

Benötigen Sie das Geld möglichst schnell, so wäre der Verkaufspreis natürlich von vornherein eher niedriger anzusetzen. Haben Sie den Verkauf hingegen schon lange überlegt und sind nicht unbedingt sofort auf das Geld angewiesen, so können Sie sich erstmal entspannt zurücklehnen. Entweder bieten Sie Ihre Immobilie nebst Grundstück zunächst privat zum Sachwert an und sondieren die Nachfrage, oder greifen auf die Unterstützung durch einen Immobilienmakler zurück. Dieser bietet Ihr Eigentum dann zunächst zu einem hohen Preis an und kann einschätzen, ob Käufer bereit sind diesen Preis zu zahlen. Ist dies nicht der Fall, nähert der Makler den Sachwert in kleinen Schritten dem Vergleichswert an, bis ein Interessent ernsthafte Kaufabsichten bekundet.

Dass Sie Ihre Immobilie wirklich zum Sachwert verkaufen können ist zwar nicht sicher, da Sie jedoch keinen Zeitdruck haben, können Sie es zumindest versuchen. Mit ein wenig Glück wünscht sich vielleicht einer der Interessenten ebenfalls derart hochwertige und extravagante Ausstattung und ist bereit, dafür tiefer in die Tasche zu greifen.

Auch ein Sachwert unter Marktwert ist möglich

Das Gegenteil eines luxuriös ausgestatteten Eigenheims mit einem Sachwert über dem Marktwert ist ebenfalls möglich. Insbesondere bei Grundstücken und Gebäuden, die vererbt wurden, ist dies häufig der Fall. Oft haben die Bewohner dort über Jahrzehnte zufrieden gelebt und sind auch pfleglich mit ihrem Heim umgegangen, nötige Sanierungen, wie eine Erneuerung der elektrischen Anlagen, die Sanierung und Dämmung des Daches oder der Einbau einer modernen Heizungsanlage wurden jedoch nicht durchgeführt. Zwingend nötig waren diese zwar nicht, aus der Perspektive eines Hauskäufers ist dies jedoch ein Nachteil, denn neben dem Kaufpreis wird dieser sicherlich einiges investieren müssen, um Heizung, Dach und andere Dinge auf den neuesten Stand zu bringen. Der letztendliche Kaufpreis wird also höchstwahrscheinlich unterhalb des Marktwertes liegen.

Ist dies der Fall und haben Sie auch bei diesem Verkauf keinen Zeitdruck, so könnten Sie in Erwägung ziehen, bestimmte Sanierungsarbeiten in Eigenregie durchzuführen. Beispielsweise kann ein Makler eine gerade erst eingebaute, neue und moderne Heizungsanlage sehr gut für Kaufpreisverhandlungen in Ihrem Sinne einsetzen. Auch ein neuer Anstrich oder die Sanierung von Decken und Wänden sind eine gute Maßnahme.