LEXIKON

Sachwertverfahren

Um den Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes zu ermitteln, kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Für Kaufinteressenten, die planen eine Immobilie selbst zu bewohnen, hat sich zur Wertermittlung eine Kombination aus Vergleichswertverfahren für die Bestimmung des Grundstückswertes und Sachwertverfahren für die Bestimmung des Immobilienwertes der Bebauung bewährt. Geregelt ist das Sachwertverfahren in der Wertermittlungsverordnung (WertV) in den §§ 21 bis 23. Genauer spezifiziert ist die Anwendung dieses Verfahrens in der Sachwertrichtlinie und im Baugesetzbuch (BauGB). Überwiegend angewendet wird das Sachwertverfahren zur Wertermittlung von Einfamilien-, Zweifamilien-, Reihen- oder Doppelhäusern. Für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen kann es auch verwendet werden, auf Grund zahlreicher weiterer Faktoren, die nicht eindeutig einer Wohnung zuzuordnen sind (z.B. nötige Sanierungsarbeiten außerhalb des Wohneigentums) kann es jedoch zu Ungenauigkeiten kommen.

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Das Sachwertverfahren kurz erklärt

Anders als bei Kapitalanlegern und Investoren steht bei zukünftigen Eigennutzern nicht der in Zukunft erzielbare Ertrag einer Immobilie im Fokus der Aufmerksamkeit. Beispielsweise spielt das Ausstattungsniveau oder der Sanierungsstandard eine wesentlich größere Rolle. Dementsprechend wird der Wert einer Immobilie mittels Sachwertverfahren im Hinblick auf die Herstellungskosten oder den Wiederbeschaffungswert ermittelt.

Es wird also ermittelt, welche Kosten zu erwarten wären, wenn das bestehende Objekt neu errichtet werden würde. Das Gesetz sieht eindeutig vor, dass hier ein Neubau zu Grunde gelegt wird und nicht etwa Renovierungen oder Sanierungen.

Wurden die Herstellungskosten ermittelt, werden diese um die bisherige Abnutzung gemindert und es werden etwaige weitere Faktoren die den Wert erhöhen oder mindern können berücksichtigt. Der nach dem Sachwertverfahren ermittelte Sachwert weicht in der Praxis häufig vom Marktwert ab. In gefragten Lagen unterschreitet der Sachwert häufig den Marktwert, während in Randlagen eher das Gegenteil der Fall ist. Diesen Umstand sollten Besitzer bei einem geplanten Verkauf unbedingt berücksichtigen und ihre Verkaufsbemühungen den lokalen Begebenheiten des Immobilienmarktes anpassen. Die Beauftragung eines Immobilienmaklers ist im Hinblick auf die Realisierung eines möglichst hohen Verkaufspreises in allen Marktsituationen empfehlenswert.

Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren – Schritt für Schritt erklärt

In der Regel geht ein Immobilienmakler oder Gutachter bei der Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren schrittweise vor. Wie zuvor erwähnt wird der Grundstückswert nicht mit dem Sachwertverfahren bewertet, sodass nur der Sachwert des Gebäudes untersucht wird. In einem ersten Schritt werden daher die „harten“ Fakten des Gebäudes festgelegt. Dazu gehören:

  • Erfassung der Gebäudeflächen: Bei der Wertermittlung spielt sowohl die Größe der Wohnfläche und die der Nutzfläche eine Rolle. Welche Flächen Wohn- und welche Nutzfläche sind lässt sich an Hand von Richtwerten, beispielsweise im Hinblick auf die Raumhöhe, feststellen. Ebenso spielt es eine Rolle, wie viele Etagen ein Objekt hat, ob es über einen Keller verfügt und ob etwa der Dachboden ausgebaut ist.
  • Ausstattung: Die Ausstattung variiert stark. Manche Eigentümer legten beispielsweise bei der Errichtung Wert auf hochwertige Materialien und verlegten Parkett- oder Marmorböden, wiederum anderen kam es vor allem auf eine zweckmäßige Ausstattung an. Auch der Zustand elektrischer Leitungen, der Wasserrohre oder Wärmedämmungen ist für die Bewertung des Sachwertes relevant.
  • Heranziehung von Normwerten für verschiedene Gebäudetypen, die beispielsweise das Statistische Bundesamt herausgibt. Darüber hinaus liefern Informationen von Architektenkammern wichtige Hinweise für die Ermittlung des Sachwertes.
  • Erfassung der altersbedingten Abnutzung unter Einbeziehung der Gesamt- und Restnutzungsdauer.

Unter Beachtung dieser Faktoren ergibt sich in der Regel eine Preisspanne, innerhalb derer der Sachwert einer Immobilie festgelegt werden sollte. Dem so ermittelten Wert ist schließlich noch der Wert des Grundstückes hinzuzurechnen, welcher beispielsweise mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens oder durch Bodenrichtwerte ermittelt wurde.

Der Sachwert ist nicht immer ein realistischer Verkaufspreis

Beim Sachwertverfahren werden also viele individuelle Faktoren berücksichtigt, die beispielsweise für Kapitalanleger eine untergeordnete Rolle spielen. Dementsprechend ist der Sachwert ein zweiseitiges Schwert. In gefragten Lagen ist es häufig der Fall, dass der Sachwert eines Objektes weit unter dem eigentlichen Marktpreis liegt, beispielsweise weil es sich um einen unsanierten Altbau handelt. Auf Grund des sehr begrenzten Angebotes sind Kaufinteressenten jedoch nicht in der Position, den geringen Sachwert für Preisverhandlungen zu Ihren Gunsten zu nutzen. Eigentümer sind also in der angenehmen Position, auch Objekte mit geringem Sachwert zu guten Preisen zu veräußern. Andersherum ist es in Randlagen eher schwierig schnell einen Käufer zu finden, wenn der Sachwert einer Immobilie deutlich über den marktüblichen Preisen liegt. Genauer erläutert werden diese Umstände im Artikel „Sachwert vs. Marktwert“.