LEXIKON

Erschließung eines Grundstückes

Aufwand nicht leichtfertig unterschätzen

Bestehende Grundstücke, die mit einer oder mehreren Immobilien bebaut sind, sind in aller Regel erschlossen. Das bedeutet, dass alle notwendigen Einrichtungen vorhanden sind, die für eine ständige Nutzung nötig sind. Unumgänglich sind also sowohl ein Anschluss an das örtliche Kanalnetz, ein Anschluss an die Wasserversorgung und ein Anschluss an das örtliche Stromverteilnetz. Auch ein Anschluss an das Telefonnetz ist unverzichtbar und sichert nicht nur einen Telefonanschluss, sondern auch die Anbindung an das Breitband-Internet-Netz. Andere Anschlüsse sind zwar weniger wichtig, können sich aber als nützlich erweisen. Als Beispiel wären hier ein Anschluss an die Gasversorgung oder das Kabelnetz zu nennen. Weiterhin gehört zu einer Erschließung eines Grundstücks auch dessen Erreichbarkeit. Es müssen also Zugänge vorhanden sein oder auch ein Anschluss an das örtliche Straßennetz.

Soll ein bisher unbebautes Grundstück bebaut werden und es liegt Baurecht vor, so ist dies noch nicht mit einer ausreichenden Erschließung verbunden. Außerdem ist zu prüfen inwieweit eine Erschließung zu erfolgen hat. Dabei wird regelmäßig zwischen öffentlicher und privater Erschließung unterschieden, worauf nachfolgend genauer eingegangen wird.

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Öffentliche Erschließung: Auch Bund, Länder und Gemeinden leisten Beitrag zur Erschließung

Besteht Baurecht für ein Grundstück, so ist in der Regel davon auszugehen, dass die zuständige Gemeinde ihrer Erschließungspflicht bereits nachgekommen ist. Konkret bedeutet dies, dass Abwasserkanäle, Wasser-, Strom-, Telefon und Gasleitungen zur Verfügung stehen und beispielsweise ein Neubau angeschlossen werden kann. Sollte dies wider Erwarten nicht der Fall sein, so haben Eigentümer Anspruch darauf, dass der Zugang zu diesen Einrichtungen unmittelbar an der Grundstücksgrenze ermöglicht wird. Da dies in Einzelfällen mit großem Aufwand verbunden ist, sollten Planer und Bauherren bereits frühzeitig prüfen, ob alle notwendigen Einrichtungen vorhanden sind und gegebenenfalls mit den zuständigen Stellen in Kontakt treten. Ohne konkreten Arbeitsauftrag werden diese nämlich nicht tätig.

Glücklicherweise ist so etwas zwar eher Ausnahme denn Regel, gelegentlich kommt es aber beispielsweise vor, dass Wohnhäuser errichtet und bezogen wurden und die neuen Bewohner erst dann feststellten, dass ein Anschluss ans Abwasserkanalnetz nicht vorhanden war. Zwar ist die Schuld in einem solchen Fall eindeutig der zuständigen Baufirma anzulasten, eine Genugtuung ist dies jedoch nicht, da ein elementarer Bestandteil für eine normale Nutzung fehlt. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten zukünftige Eigentümer also nicht zögern, nachzufragen.

Private Erschließung eines Grundstücks ist ab Grundstücksgrenze Sache des Eigentümers

Ab der Grundstücksgrenze ist die fachgerechte Erschließung Sache des Eigentümers und/oder des Bauherren. Da Häuser nur selten direkt an der Grundstücksgrenze gebaut werden, muss also sämtliche Infrastruktur so verlegt werden, dass diese im Innern eines Hauses erreichbar ist. Konkret müssen also sämtliche Leitungen so verlegt werden, dass diese mit weiteren Installationen im Inneren verbunden werden können. Vielfach ist etwa ein eigener Raum im Keller eines Hauses vorgesehen (der sog. Hausanschlussraum), in dem dann alle Einrichtungen zusammenlaufen. Egal ob nun ein Einfamilienhaus oder ein Mehrparteienhaus errichtet wird, müssen dort auch alle weiteren nötigen Bestandteile installiert werden.

Für Strom- und Wasserleitungen sind beispielsweise Verbrauchsmessgeräte wie Stromzähler und Wasseruhren vorgesehen (ebenso für eine etwaige Gasleitung). Darüber hinaus sollte ein Zugang zur Abwasserleitung möglich sein, beispielsweise wenn diese verstopft und ein reibungsloser Abfluss nicht mehr möglich ist. Auch Kommunikationsleitungen sollten dort erreichbar sein. Diese können dann je nach Bedarf verlängert werden und an den gewünschten Orten mit passenden Anschlüssen zugänglich gemacht werden. Besonders wichtig ist auch der Einbau von Sicherungsvorkehrungen, wie etwa einem Sicherungskasten für die verlegten Stromleitungen. Wie genau Leitungen im Innern verlegt werden, ist zunächst Sache des Eigentümers. Wird eine Immobilie nicht selbst genutzt, so sind gegebenenfalls bestimmte baurechtliche Vorschriften zu berücksichtigen.

Kostenfalle Erschließung: Ab der Grundstücksgrenze zahlt der Eigentümer

Sämtliche Kosten für die Erschließung sind vom Eigentümer zu tragen. Je nach Größe eines zu errichtenden Gebäudes oder der Entfernung zu öffentlichen Netzen können diese durchaus über einem Betrag von 10.000 € liegen. Auch die Beschaffenheit des Bodens kann sich nachteilig auswirken. Wichtig ist, dass die jeweiligen Kommunen, Energieversorger, Netzbetreiber und Telekommunikationsanbieter frühzeitig über das Vorhaben informiert werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass auch ihrerseits alles Nötige getan wird, um eine Erschließung termingerecht zu ermöglichen. Welche Kosten welcher Anbieter berechnet unterscheidet sich je nach Region stark. Häufig finden sich auf den Internetseiten der jeweiligen Kommune bereits viele wichtige Informationen für die Erschließung.

Da die Erschließung für unerfahrene Käufer durchaus mit großem Aufwand verbunden ist, sollte bereits beim Kauf oder Kaufvertrag darauf achten, dass diese im Kaufpreis enthalten sind oder zumindest durch die ausführende Baufirma realisiert werden. Sind alle nötigen Erschließungen geplant, müssen zukünftige Eigentümer nicht mehr viel berücksichtigen. Wichtig ist hingegen noch, dass dem örtlichen Entsorgungsunternehmen die Errichtung eines neuen Wohnhauses mitgeteilt wird und Müllbehälter angeschafft werden.

Eine gute Nachricht zum Schluss: Ist die Erschließung eines Grundstückes erst einmal erledigt, so haben Eigentümer erstmal für lange Zeit ihre Ruhe. Derartige Anschlüsse sind in aller Regel sehr langlebig und erfordern nur selten eine Wartung.