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Bebauungsplan ändern

Grundstücksverkauf: Mehr Rendite durch mehr Raum

In einem Bebauungsplan sind, sofern ausreichend viele Festlegungen getroffen wurden, alle baurechtlichen Belange geregelt, die an Ort und Stelle eines Grundstückes von Eigentümern berücksichtigt werden müssen. So ist es beispielsweise typisch, dass sich eine Bebauung stets auch an der Bebauung der Nachbargrundstücke orientiert. In einem Wohngebiet, bestehend aus Ein- und Zweifamilienhäusern ist es also wahrscheinlich, dass der Bebauungsplan für Neubauten nur eine ähnliche Bebauung vorsieht. Die Errichtung von großen Mehrfamilienhäusern oder anderen Gebäuden ist dementsprechend also nicht ohne weiteres möglich.

Da ein Bebauungsplan jedoch teils über Jahre nicht geändert wird, kann es vorkommen, dass die ehemals getroffenen Regelungen nicht mehr zeitgemäß sind. Dies wäre etwa der Fall, wenn ein ehemals dicht an dicht bebautes Wohngebiet mit Einfamilienhäusern mit der Zeit immer weniger dicht bebaut ist, da etwa Familien wegziehen und alte Häuser abgerissen werden. Im Rahmen einer neuen städtebaulichen Entwicklung könnte in solchen Fällen eine Änderung des Bebauungsplans angestrebt werden. So kann auf der einen Seite die jeweilige Gemeinde neue, vielleicht dringend benötigte Flächen baurechtlich sicher ausweisen und auf der anderen Seite Kapitalanlegern, Investoren und auch Eigennutzern die Möglichkeit geboten werden, passende Objekte zu errichten und im jeweiligen Interesse zu nutzen.

Für Kapitalanleger und Investoren stellt sich oft vor allem die Frage, wie die Änderung eines Bebauungsplans angestrebt werden kann und welche Schritte dafür nötig sind. Auch wenn die Änderung des Plans in Ihrem Sinne eine deutlich höhere Rendite verspricht, ist von der Idee bis zur späteren Änderung einiges zu tun. Stakeholder einzubinden sind und welche Fallstricke lauern, wird im nachfolgenden Artikel genauer erläutert.

Von der Idee zur Umsetzung - Unklare Erfolgsaussichten

Die Änderung eines Bebauungsplans ist möglich, aber in jedem Fall ein individueller Prozess, dessen Ausgang kaum abschätzbar ist. Das liegt daran, dass bei einer Änderung immer örtliche Begebenheiten und auch die Belange der bisherigen Anrainer berücksichtigt werden müssen. In der Praxis ist also alles möglich: Von der unproblematischen Änderung bis hin zu Auseinandersetzungen mit Nachbarn, Unternehmen oder gar der Stadtverwaltung. Investoren und Anleger sind also dazu angehalten, bereits im Vorfeld die Chancen und Risiken eines Vorhabens sorgfältig zu sondieren.

Da die zuvor erwähnten Belange in der Regel bereits bei der Aufstellung des jetzigen Bebauungsplans eine Rolle spielten, ist also auch ein Blick auf das Datum der Aufstellung hilfreich, um die Erfolgsaussichten zu bewerten. Je geringer der Zeitabstand zum vorherigen Bebauungsplan und zu vorherigen Änderungen ausfällt, desto geringer können pauschal die Erfolgsaussichten gesehen werden. Ist ein Bebauungsplan bereits Bestandteil eines Änderungsverfahrens, so ist außerdem eine Veränderungssperre von maximal vier Jahren möglich, die Investoren und Eigentümer ausnahmslos hinnehmen müssen.

Ansonsten sind Änderungen im Bebauungsplan auf mehreren Wegen möglich, auf die nachfolgend genauer eingegangen wird. Eine pauschale Aussage, welcher Weg der Königsweg ist, lässt sich nicht treffen. Grundsätzlich empfehlenswert ist es natürlich, jenen Weg zu wählen, der mit dem geringsten Widerstand verbunden ist.

Bebauungsplan: Änderung ähnelt Aufstellungsverfahren

Soll ein Bebauungsplan geändert werden, so sind dieselben Verfahrensschritte durchzuführen, die auch bei der Aufstellung nötig wären. Bürgerbeteiligung, Umweltprüfungen und die Zusammenarbeit mit Planungsbehörden / Planungsbüros ist elementar. Auf Grund des hohen Aufwandes werden einzelne Änderungswünsche nicht selten außen vorgelassen, haben jedoch mehrere Investoren Interesse an der Realisierung bestimmter Projekte oder hat gar die Politik den Bedarf erkannt, so kann ein bestehender Bebauungsplan aufgehoben, geändert oder ergänzt werden. Gemäß Baugesetzbuch kann unter bestimmten Umständen ein vereinfachtes Verfahren zur Anwendung kommen, was Bauvorhaben erheblich beschleunigen kann. Bestrebungen dazu kommen in der Regel aus der städtischen Verwaltung, sodass Investoren frühzeitig Kontakte zu den richtigen Entscheidern knüpfen sollten.

Das Ergebnis kann ein im Sinne einer höheren Rendite geänderter Bebauungsplan sein, jedoch ist auch das Gegenteil möglich und sollte entsprechend einkalkuliert werden.

Auch der Klageweg ist möglich

Ein anderes sehr komplexes Vorgehen ist die Anfechtungsklage gegen eine erteilte Baugenehmigung. Diese führt zu einer Kontrolle, der sogenannten Inzidentkontrolle, in dessen Rahmen die Nichtigkeit eines Bebauungsplans festgestellt werden kann. Eine erfolgreiche Änderung auf diesem Wege ist zwar möglich, aber mit vielen Unwägbarkeiten verbunden, sodass dieses Vorgehen nur erfahrenen und risikoaffinen Investoren zu empfehlen ist. Die Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt ist ebenfalls empfehlenswert.

Glückt dieses Vorgehen, sind hohe Renditesteigerungen möglich und erlauben es, mit ehemals wenig attraktiven Grundstücken hohe Einnahmen zu erzielen. Jedoch ist auch im Sinne einer guten Nachbarschaft oder auch der Sicherung der Akzeptanz für andere Projekte im Umkreis ein Änderungsverfahren, in dem die zuvor genannten Belange berücksichtigt werden, grundsätzlich empfehlenswerter.

Unser Tipp daher

Investoren sollten prüfen ob die Änderung eines Bebauungsplans die Rendite oder die Chance eines Grundstücksverkaufs positiv beeinflussen kann. Dabei sollten Sie Verbündete in der Nachbarschaft und in der Regionalpolitik für Ihr Vorhaben begeistern. Je mehr Interesse es an einer Bebauungsplan-Änderung gibt und je größer der politische Einfluss auf das Vorhaben ist, desto besser stehen die Chancen.