Immobilie kaufen oder verkaufen?

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IMMOBILIENVERKÄUFER

Pimp my House: Einfach den Verkaufspreis steigern

Immobilie teuer verkaufen: Die Do‘s und Dont‘s beim Hausverkauf

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, dann ist es absolut verständlich, dass Sie einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen möchten. Ist eine Immobilie jedoch in die Jahre gekommen, ist dies nicht immer einfach, denn potentielle Käufer werden versuchen, den Preis durch die Hervorhebung von Mängeln zu drücken. Besteht kein Zeitdruck, so können Eigentümer jedoch den Immobilien-Verkaufspreis mit einfachen Maßnahmen schnell erhöhen und eine Immobilie zu einem höheren Preis anbieten. Wichtig ist jedoch, dass derartige Maßnahmen nicht über bauliche Mängel oder andere Defekte hinweg täuschen dürfen. Welche Maßnahmen durchaus angemessen sind und welche sich bereits am Rande der Legalität bewegen oder gar gesetzeswidrig sind, wird nachfolgend erläutert.

Die Grundlage: Unser Beispiel-Objekt, Baujahr 1973

Um die Erklärung interessanter zu gestalten, orientiert sich diese an einem Beispiel-Objekt. Dabei handelt es sich um einen freistehenden Bungalow aus dem Jahr 1973 mit 120 Quadratmetern Wohnfläche, 450 Quadratmetern Grundstück und einem Keller. Die Bewohnerin musste aus Altersgründen in eine seniorengerechte Wohnung ziehen und hat nun ihre Kinder gebeten, einen Verkauf in die Wege zu leiten. Eines der Kinder ist Handwerksmeister und davon überzeugt, dass der Kaufpreis mit ein wenig Arbeit deutlich höher ausfallen könnte und diskutiert mit seinen Geschwistern mögliche Maßnahmen bei einer Begehung.

Erster Anhaltspunkt für eine Steigerung des Kaufpreises ist der Garten. In früheren Zeiten durchaus ansehnlich, hat dieser in den letzten Jahren seinen Glanz verloren. Rasenflächen sind hochgewachsen, Unkraut wuchert in allen Ecken und Blumenbeete wurden ebenfalls schon lange nicht mehr bepflanzt. Ähnlich sieht es auch im Vorgarten aus. Da ein gepflegter Garten von vornherein für einen guten Eindruck sorgt, entschließen sich die Geschwister, den Garten auf Vordermann zu bringen. Die dazu nötigen Gartengeräte stehen bereits zur Verfügung und können problemlos verwendet werden. Für Blumenbeete und Vorgarten werden in einem Gartencenter frischer Rindenmulch, farbenfrohe Blumen, ein paar Buchsbäume und mit Sonnenenergie betriebene Gartenleuchten angeschafft und für den Garten verwendet.

Die Kosten belaufen sich auf etwa 250 € und fallen somit im Hinblick auf den Verkaufspreis kaum ins Gewicht. In jedem Fall haben die Geschwister eine der einfachsten und gleichzeitig wirksamsten Möglichkeiten zur Steigerung des Verkaufspreises genutzt – da sind sich auch Immobilienfachleute sicher. Ein guter erster Eindruck beeinflusst die Einstellung möglicher Käufer stark und sorgt nicht selten dafür, dass manch andere Mängel gar nicht mehr so eng gesehen werden.

Um das Erscheinungsbild zusätzlich positiv zu beeinflussen, bietet es sich darüber hinaus an, etwa Zäune, Tore und eventuell sogar die Außenwände des Hauses zu lackieren oder zu streichen. Je nach Größe ist dies jedoch sehr aufwändig und nur mit vielen Helfern oder einem Malerbetrieb zu bewerkstelligen. Eigentümer sollten sorgfältig überlegen, ob sich dies also lohnt. In Gebieten mit reger Nachfrage dürfte eine Kaufentscheidung kaum von der Außenfarbe eines Hauses abhängen, in Randlagen kann es hingegen der ausschlaggebende Punkt sein.

Pimp my House: Raus mit alten Holzdecken und anderen Museumsstücken

Nicht alles was in der Vergangenheit mal als modern oder schick galt, ist es heute noch. Holzdecken beispielsweise erfreuten sich früher größter Beliebtheit, gelten heute jedoch als spießig und altbacken. Sind Holzdecken vorhanden, so ist davon auszugehen, dass auch anderes Interieur alt und abgewohnt ist. Die Geschwister aus unserem Beispiel sprechen sich also einstimmig für eine Entfernung der alten Decken und einiger Bodenbeläge aus, sind aber unsicher ob sie die Wohnräume renovieren oder im Urzustand übergeben.

Immobilien-Experten haben dazu eine klare Meinung. Soll ein Objekt vermietet werden, so ist die Chance schnell einen Interessenten zu finden höher, wenn es sofort bewohnbar ist. Tapeten, Böden und vielleicht sogar eine Einbauküche sollten also vorhanden sein. Soll das Objekt verkauft werden, ist die Übergabe als Rohbau vorteilhafter. Dies kann dann als Verkaufsargument mit Hinweis auf die Entfernung genutzt werden, da potentielle Interessenten sich häufig selbst verwirklichen möchten und dem Objekt ihre individuelle Note verpassen möchten. Eine Investition in die Renovierung der Innenräume wäre also vertane Mühe.

Viele Besucher bei Besichtigungen haben oft große Probleme, sich das spätere Haus mit Ihren Möbeln und den eigenen Nutzungsmöglichkeiten vorzustellen. Gerade bei Wohnimmobilien können ein paar hochwertige Möbel (die zeitgemäß sind und zu der erwarteten Zielgruppe passen) bei der Besichtigung durchaus helfen die Vorstellungskraft der Interessenten anzukurbeln.

Unsere Verkäufer beschließen daher, nach einigen erfolglosen Besichtigungen, das ansonsten leere Haus für die Besichtigung mit einigen hochwertigen Sesseln, Stehlampen, schönen Teppichen, einigen Wandbildern und sogar einem großen und ansehnlichen Esstisch samt Stühlen herzurichten. Die Möbel stammen direkt von den Geschwistern oder es handelt sich um Leihgaben aus dem engeren Freundeskreis. Sie kosten daher nichts, die Geschwister müssen nur einen Transporter für unter 100 Euro leihen um die Möbel ins Haus zu bringen. Ein paar Kerzen schaffen bei abendlichen Besichtigungen zudem eine behagliche Atmosphäre.

Auch dieses Vorgehen ist unter Maklern durchaus üblich. Gerade bei Häusern mit einem ungewöhnlichen Schnitt, helfen Makler nach einigen erfolglosen Besichtigungen gerne mit einigen Einrichtungsgegenständen nach um die Vorstellung der Besucher anzukurbeln und von kleineren Mängeln abzulenken.

Was die Geschwister lieber nicht tun sollten...

Die zuvor genannten Maßnahmen zur Erhöhung des Kaufpreises sind rechtlich unbedenklich, schließlich erfolgt eine echte Aufwertung der Immobilie. Anders sieht es hingegen aus, wenn sie gezielt versuchen würden, Interessenten zu täuschen. Fliegt dies auf, so handelt es sich um Betrug, was straf- und zivilrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen könnte. Grundsätzlich gilt also: Ist ein bedeutender Mangel bekannt, so ist dieser offenzulegen. Derartige Mängel können in den unterschiedlichsten Bereichen auftreten und durch diverse Dinge vertuscht werden. Ein Beispiel für einen solchen Versuch wäre etwa folgender Sachverhalt:

Die elektrischen Leitungen in einem Haus sind marode und müssten eigentlich dringend ausgetauscht werden. Einige Steckdosen liefern keinen Strom mehr und auch der Sicherungskasten entspricht nicht dem heutigen Standard. Nun kam eines der Geschwister aus unserem vorherigen Beispiel auf die Idee, die alten Steckdosen gegen moderne neue zu tauschen und einen neuen Sicherungskasten zu installieren, ohne dass jedoch die alten Leitungen getauscht würden.

Bei Interessenten wird so der Eindruck erweckt, dass die Elektroinstallationen in gutem Zustand sind und keine Renovierungsarbeiten nötig wären. Wird der Zustand schließlich noch verschwiegen, so handelt es sich um einen eindeutigen Täuschungsversuch, da ein durchschnittlicher Interessent wohl kaum in der Lage ist, den Ist-Zustand zutreffend zu bewerten. Kommt dies nach dem Verkauf ans Licht, können ehemalige Eigentümer mit Schadenersatzforderungen konfrontiert sein und sogar strafrechtlich belangt werden. Grundsätzlich gilt also: Kosmetische Verschönerungen sind durchaus erlaubt, Mängel dürfen dadurch jedoch nicht verschwiegen werden.

Bei der Planung der Maßnahmen hat einer der Geschwister die Idee, die feuchten Schimmelstellen im Keller einfach mit frischer Farbe überzustreichen um über die unzureichende Abdichtung der Kellerwände hinwegzutäuschen. Für den Zeitraum der Besichtigung reicht das doch vollkommen aus.

Auch solche Maßnahmen sind nicht zu empfehlen, denn hier wird ein Zustand vorgetäuscht, der nicht vorhanden ist. Ein Käufer kann später den Versuch unternehmen nachzuweisen, dass hier bewusst getäuscht worden ist und entsprechend einen Schadensersatz einklagen oder gar den Kaufvertrag anfechten.

Sanieren – Ja oder Nein?

Eine andere Möglichkeit einen höheren Verkaufspreis zu erzielen wäre die vollkommene Sanierung des Objekts. Da dies jedoch mit hohen Investitionen verbunden ist und nicht immer den gewünschten Effekt bringt, wäre dies mit Vorsicht zu behandeln. In gefragten Lagen raten Fachleute in der Regel davon ab, in Randlagen kann ein kernsaniertes Objekt jedoch die Zahl der Interessenten stark erhöhen. Letztlich ist es auch eine Frage des zur Verfügung stehenden Kapitals, ob eine Sanierung überhaupt in Frage kommt oder ausschließlich kleinere Verschönerungen umgesetzt werden.