Grundstückspreise vergleichen, Finanzierung sichern. Bildquelle: mubus7 – 209608081/Shutterstock.com
Der Traum von den eigenen vier Wänden beginnt in der Regel erst einmal mit der Suche nach einem geeigneten Grundstück. Denn wer bauen möchte, benötigt Raum und dieser soll nicht nur kostengünstig zu haben sein, sondern muss sich auch an die individuellen Lebensumstände und Ziele der Bauherren anpassen. Kapitalanlegern geht es vornehmlich um zukunftsorientierte Bauinvestitionen in aussichtsreichen Lagen, Eigenheimnutzer wollen Landluft schnuppern oder ihren Weg zum Arbeitsplatz verkürzen, während Familien mit Kindern familienfreundliche und strukturstarke Regionen bevorzugen.
Infografik: Bauen 2016
Infografikquelle: grundstueckspreise.org
Lebensumstände und Kosten müssen sich bei der Suche nach einem idealen Grundstück folglich nahtlos zusammenfügen. Dass dabei Bauten in attraktiven Regionen Häuslebauern teurer zu stehen kommen als in Randlagen, dürfte klar sein. Strengere Vorschriften für den Hausbau 2016 gestalten die Suche nach dem perfekten Baugrundstück in diesem Jahr aber noch schwieriger und verursachen zusätzliche Kosten. Damit das Ersparte am Ende zumindest in das optimale Grundstück investiert wird, sollten sich Bauherren direkt zu Anfang umfassend informieren, bevor sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Wir zeigen, wie böse Überraschungen bei der Grundstückssuche ausbleiben.
Der Vorstellung vom perfekten Baugrundstück sollte bereits zu Anfang Lebewohl gesagt werden, denn jede Grundstücksentscheidung stellt schlussendlich immer einen Kompromiss dar. Wer sich über die Nähe zur Schule freut und morgens auf den Fahrdienst für die Kinder verzichten kann, ärgert sich womöglich über den unnachgiebigen Lärm in den Morgenstunden und zur Mittagszeit. Ruhigere Gegenden auf dem Lande bedingen für Berufstätige fast immer den Kauf eines Zweitwagens und wer einen der heißbegehrten Plätze in der Stadtmitte ergattert, der muss bekanntlich tiefer als anderswo in die Tasche greifen.
Wer sich absolut nicht entscheiden kann, dem hilft womöglich eine Prioritätenliste, auf der festgehalten wird, was einem am Wohnort primär am Herzen liegt. Hierbei spielen insbesondere die beiden großen Kategorien Kosten und Mobilität eine zentrale Rolle. Als Faustregel gilt: Sinken die Grundstückspreise, weil in einer Randregion gebaut wird, ist man zumeist mehr auf das eigene Auto angewiesen. Möchte man vom Kfz unabhängiger sein, muss man in Stadtnähe bauen und höhere Grundstückskosten einkalkulieren. Neben diesen Kriterien helfen – je nach persönlicher Lebenssituation – die folgenden Fragen bei der Grundstückssuche:
| Kategorie | Fragestellung | JA | NEIN |
|---|---|---|---|
| Infrastruktur | • Soll das Haus nah an öffentlichen Verkehrsmitteln liegen? | Stadtregion | Randregion |
| • Ist die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Kirchen, Kindergärten etc. von Bedeutung? | Stadtregion / Randregion | Randregion | |
| • Sollen Kinder den Schulweg zu Fuß oder mit dem Fahrrad zurücklegen können? | Stadtregion | Randregion | |
| Kultur | • Soll das Angebot an kulturellen Aktivitäten (Kino, Theater etc.) und Ausgehmöglichkeiten (Clubs und Bars) nah am Wohnort gelegen sein? | Stadtregion | Randregion |
| • Sind Spielplätze, Sportvereine und Co. in der Umgebung relevant? | Randregion / Stadtregion | Randregion | |
| • Soll es Erholungsgebiete, Radwege, Laufwege oder Sportstätten in der Nähe geben? | Randregion / Stadtregion | Randregion | |
| Soziales | • Ist die Nähe zur Verwandtschaft oder zu Freunden wichtig? | individuell | individuell |
| • Sollen Kinder ihre Freunde zu Fuß besuchen können? | individuell | individuell | |
| • Wird das Eigenheim als Rückzugsort betrachtet? | Randregion / Landregion | Stadtregion | |
| • Ist mir ein persönliches Verhältnis zur Nachbarschaft wichtig? | Randregion / Landregion | Stadtregion | |
| Komfort | • Soll das Haus fernab von Verkehrslärm gelegen sein? | Randregion / Landregion | Stadtregion |
| • Ist Privatsphäre entscheidend? | Landregion | Stadtregion | |
| • Bin ich bereit, Zeit, Geld und Arbeitsaufwand in Gartenarbeiten zu investieren? | Randregion / Landregion | Stadtregion |
Wer zu einer Entscheidung gekommen ist, welche Region für den Hausbau infrage kommt, der kann sich ans Werk machen und nach passenden Grundstücken Ausschau halten. Sobald potentielle Baugebiete zusammengetragen wurden, beginnt die eigentliche und wichtige Arbeit: Denn längst nicht auf jedem und auf den ersten Blick passendem Grundstück lässt sich der Traum vom Eigenheim auch verwirklichen. Wir zeigen, worauf es bei der Bewertung des Grundstücks zu achten gilt.
Manche legen Wert auf mehrere Stockwerke, andere haben konkrete Pläne für die Dachform ihres neuen Heims. Nur leider lassen sich all diese Wünsche nicht ausnahmslos realisieren. Aufschluss darüber, was wirklich erlaubt ist und was nicht, welche Abstände zu Nachbarhäusern eingehalten werden müssen und welche bauvorschriftlichen Regelungen ansonsten von der Kommune festgelegt wurden, gibt der Bebauungsplan der Gemeinde.
Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht einsehbares Register, das dem öffentlichen Recht unterliegt. Sämtliche Grundstücke müssen im Grundbuch eingetragen sein. Dort werden wichtige Informationen über das Grundstück gesammelt. Für Häuslebauer besonders interessant sind Regelungen, die zum Beispiel der Gemeinde ein Vorkaufsrecht einräumen oder Wegerechte für Anwohner garantieren.
Gas, Wasser, Strom, Telefon, Internet, Kanalisation – längst nicht alle Grundstücke im dichtbesiedelten Deutschland sind bereits erschlossen, also mit den notwendigsten Anschlüssen der Grundversorgung ausgerüstet. Sollte dies für das ausgewählte Grundstück gelten, können unter Umständen Kosten bis zu mehreren Tausend Euro auf einen zukommen. In manchen Fällen sind die Erschließungsbeiträge aber bereits im Kaufpreis des Grundstücks enthalten. Über Kosten und Verteilungsschlüssel gibt es bei der zuständigen Kommune Auskunft.
Das Kernelement des Baugrundstücks ist selbstverständlich der Boden. Nur leider beschäftigen sich die wenigsten ausführlich mit der Beschaffenheit des Grundstücks und müssen im Nachhinein böse Überraschungen verkraften. Von Interesse ist beispielsweise der Grundwasserstand, der eine gesonderte Kellerabdichtung des Hauses bedingt. Auch über eine etwaige Neigung des Grundstücks sollte sich informiert werden, um Änderungen im Bauplan vornehmen zu können. Baugrunduntersuchungen werden von geotechnischen Dienstleistungsunternehmen – wenn auch nicht kostengünstig – angeboten.
Übrigens: Nicht zu vernachlässigen ist eine genaue Überprüfung möglicher Altlasten. Dies gilt besonders für Grundstücke aus ländlichen Regionen. Bei Altlasten handelt es sich in der Regel um umweltunverträgliche Stoffe wie Chemikalien, die auf dem Grundstück zumeist von der Industrie gelagert wurden. Betroffen sind meist ehemalige Gewerbegrundstücke. Informationen hierüber gibt es beim zuständigen Bauamt oder Katasteramt einzuholen.
2016 steht alles im Zeichen der energetischen Zukunft. Der Gesetzgeber hat die Bestimmungen für Heizung und Wärmedämmung für deutsche Häuslebauer seit dem 01. Januar verschärft. Die neuen Regelungen zielen auf eine Optimierung der Energieeffizienz von Neubauten ab. Hausbesitzer kommen auf langfristige Sicht in den Vorteil geringerer Energiekosten. Kurzfristig bedeutet der Mehraufwand jedoch eine stärkere finanzielle Belastung beim Hausbau.
Gesetzliche Grundlage der neuen gesetzlichen Bestimmungen bildet die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014). Ab sofort dürfen für Heizung und Warmwasser nur noch drei Viertel der Energiemenge benötigt werden, die bislang erlaubt war. Berücksichtigt wird allerdings der Energieerhalt aus erneuerbaren Energien, der den Primärbedarf im Vergleich zu Quellen wie Öl und Gas senkt.
Verschärft wurde auch die Regelung bezüglich der Wärmedämmung. Bei Neubauten muss die Dämmung von Dächern und Wänden von jetzt an 20 Prozent effizienter ausfallen als bei älteren Bauten. Diese Regelung greift allerdings nur für Neubauten, bei der Sanierung älterer Immobilien muss dieser Wert nicht eingehalten werden.
Die Neuerungen sollten sich trotz der erhöhten finanziellen Belastung von Bauherren langfristig rechnen. Modellrechnungen ergaben, dass Eigenheimbesitzer die Mehrkosten im Idealfall nach 20 Jahren wieder raushaben und ab diesen Zeitpunkt sparen. Erfreulich ist in diesem Zusammenhang auch die Anpassung der KfW-Förderkredite für energieeffiziente Bauten. Ab dem 01. April 2016 werden Förderbeträge gleich auf das Doppelte von bisher 50.000 auf 100.000 Euro für energieeffiziente Häuser, die dem Standard „KfW-Effizienzhaus-55“ entsprechen, angehoben.
Die neuen Regelungen reißen natürlich ein großes Loch in die Kassen von Privatpersonen und Gewerbetreibenden. Ohne eine gesicherte Baufinanzierung läuft hier nichts. Im besten Falle ist diese so gut kalkuliert, dass sie auch unerwartete Ausgaben mit einschließt und somit eine Anschlussfinanzierung von vornherein umgeht. Der Regelfall ist dies jedoch nicht. In diesem Fall lohnt es sich, die Anschlussfinanzierung sichern zu lassen und die verschiedenen Finanzierungsoptionen für Anschlusskredite vorab zu vergleichen, um sich somit eine möglichst kostengünstige Finanzierung zu sichern.
Bildunterschrift: Baufinanzierung ausreichend absichern. Bildquelle: Leonardo da – 255668755/Shutterstock.com
In der Regel bietet der erste Darlehensgeber attraktive Lösungen an. Wichtig ist, sich im Zuge des bereitgestellten Geldes nicht blenden zu lassen, denn vor zehn Jahren mussten Kreditnehmer noch zwischen fünf und sechs Prozent Zinsen zahlen – heute liegen die Zinssätze bei günstigen Banken bei durchschnittlich zwei bis drei Prozent. Dennoch sollten sich Bauherren nicht immer auf das erstbeste Angebot der Hausbank einlassen, in der Regel lassen sich durch Nachverhandlungen nämlich deutlich günstigere Konditionen aushandeln. Andernfalls kann auch der Kreditgeber gewechselt werden.
Wohnungsbaukredite der Banken an inländische Unternehmen und Privatpersonen. Bildquelle: Eigene Darstellung
Die durch deutlich niedrigere Zinssätze ersparten Gelder sollten Kreditnehmer direkt in eine zügigere Tilgung der Kreditsumme investieren. Fließt die Zinsersparnis in eine schnellere Tilgung, bedeutet dies nämlich eine schnellere Schuldenfreiheit. Wer es sich leisten kann, der kann die Tilgungssumme sogar noch erhöhen, sollte dabei aber nicht an seine finanziellen Leistungsgrenzen gehen. Denn gerade wenn unvorhergesehene Ereignisse wie ein Arbeitsplatzverlust oder ein unfreiwilliger Vorruhestand nicht einkalkuliert werden, kann es schnell eng werden. Deshalb sollten immer ausreichend Freiräume bei der Finanzierung geschaffen werden, damit der Traum vom Eigenheim nicht plötzlich zum Albtraum reift.