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Haus oder Grundstück ohne Eigenkapital kaufen

In den letzten Monaten konnte man leichte Steigerungen bei den Bau- und Immobilienzinsen verzeichnen. Damit einher geht eine leichte Abkühlung im Immobilienmarkt. Einerseits ist das Zinsniveau also immer noch sehr interessant, andererseits haben sich in vielen Regionen die Grundstückspreise und die Immobilienpreise in den letzten Monaten erholt. Für jeden der sich mit dem Kauf oder dem Bau einer Immobilie beschäftigt stehen jetzt die Zeiten also gut um das passende Objekt für sich zu finden oder zu planen.

Dabei wird von Immobilienexperten stets empfohlen eine Eigenkapitalreserve von 25-35% vorzuhalten. Doch, es gibt auch Modelle um ein Eigenheim zu finanzieren, obwohl kein Eigenkapital vorliegt. Der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital ist mit einigen Risiken verbunden, aufgrund der derzeitigen Kapitalmarktsituation und den niedrigen Zinsniveaus aber durchaus denkbar. Gerade wer für die Zukunft ein sicheres Einkommen und eine solide finanzielle Basis vorweisen kann, kann mit diesen Pluspunkten in Bankgespräche gehen und damit für sein Vorhaben überzeugen. In diesem Artikel geben wir einige wichtige Informationen, die beim Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital beachtet werden sollte. Als Grundlage für die Informationen in diesem Artikel half dabei der Artikel Haus kaufen ohne Eigenkapital von vexcash.com, der auch zahlreiche weitere spannende Informationen enthält und zum Weiterleisen einlädt.

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Die goldene Regel

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, der muss sich im Klaren darüber sein, dass er ein nicht zu unterschätzendes Risiko eingeht. Nicht selten scheitert eine solche Hausfinanzierung im Laufe der Zeit und hinterlässt einen Haufen Schulden.

Vollfinanzierungen sind oftmals so ausgelegt, dass mit einem sehr niedrigen Anfangstilgungssatz gearbeitet wird. Das heißt in den ersten Jahren wird von der eigentlichen Kreditsumme nur ein geringer Teil tatsächlich getilgt. Ein großer Anteil der monatlichen Kreditraten wird in den ersten Jahren dazu genutzt das Darlehen und die dahinterstehenden Zinsen zu decken.

Wer bei einer Vollfinanzierung z.B. nach 5 Jahren in finanzielle Schieflage gerät (z.B. weil ein sicheres Einkommen wegfällt oder sich reduziert), der steht dann vor der Situation von der eigentlichen Kreditsumme noch nicht viel abgetragen zu haben und laufende Raten nicht mehr zahlen zu können. Das Eigenheim gerät dann schnell in Gefahr und da im Rahmen einer Vollfinanzierung ja nicht nur das eigentliche Eigenheim finanziert wird, sondern auch andere Kosten (Notargebühren, Grunderwerbsteuern, Maklercourtage), übersteigen die laufenden Kredite dann schnell den Wert der dahinterstehenden Immobilie. Es bleibt nur der Weg in die Privatinsolvenz.

Bei Immobilienprofis gibt es daher eine goldene Regel: Bei Vollfinanzierung sollte die Finanzierungssumme das Achtfache des jährlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Bei Arbeitnehmern mit einem Nettoeinkommen von 1.750 Euro monatlich ergibt sich damit (über den Daumen) beispielsweise eine mögliche Finanzierungssumme von maximal 168.000 Euro.

Und überhaupt: Denken Sie beim Kauf an die Nebenkosten! Mit einem Immobilienkauf müssen Sie auch Makler bezahlen, überweisen Grunderwerbsteuer ans Finanzamt, haben Notargebühren zu begleichen oder Anschlusskosten zu tragen. Nicht selten kommen Renovierungskosten hinzu und einen gewissen, finanziellen, Puffer sollte es auch immer geben.

Daher: Planen Sie daher immer 15-20% der Bausumme zusätzlich für Nebenkosten und finanziellen Puffer mit ein!

Entsprechend sollte eine Finanzierung ohne Eigenkapital immer gründlich durchdacht werden. Experten raten dazu mindestens so viel Geld anzusparen (oder im Kreis der Verwandtschaft zur Verfügung zu stellen), dass die Nebenkosten beim Immobilienkauf selber finanziert werden können. Nehmen Sie sich die Zeit und sprechen Sie nicht nur mit Ihrer Bank, sondern auch mit selbständigen Immobilien- oder Finanzierungsberatern, die ihnen helfen einen Haushaltsplan zu erstellen und zu ermitteln, welche Finanzierungssumme tatsächlich realisierbar ist. Außerdem können hier ggf. Wege aufgezeigt werden um ein Ausfallrisiko zu minimieren.

Erarbeiten Sie einen soliden finanziellen Plan, der ein konkretes Immobilienvorhaben betrachtet und ihre aktuelle und zukünftige finanzielle Situation untersucht, noch bevor Sie in ein Finanzierungsgespräch mit der Bank gehen!

Auf lange Zinsbindung achten

Ein weiterer Fehler, der vielen Immobilienbesitzern mit Finanzierung ohne Eigenkapital zum Verhängnis wird ist eine zu kurze Zinsbindung. Gerne vergeben Banken (gerade in den Zeiten niedriger Zinsen) Kredite mit Laufzeiten von 5 oder 10 Jahren. Diese drücken sich dann in niedrigen Zinssätzen aus und machen eine Vollfinanzierung attraktiv. Das Problem: Sie wissen nicht, wie sich das Zinsniveau entwickeln wird und stehen nach Ende der Kreditlaufzeit vielleicht vor dem Problem, dass Sie die Anschlussfinanzierung nicht mehr zu den gleichen, günstigen Konditionen kriegen wie den ursprünglichen Kredit zum Kauf des Hauses. Auf einmal liegt der Zinssatz für den neuen Immobilienkredit vielleicht um 2 oder 3 Punkte höher und durchkreuzt so alle Pläne.

Unser Tipp daher: Machen Sie sich bereits bei Abschluss der Immobilienfinanzierung Gedanken darum, wie die Anschlussfinanzierung aussehen kann und nehmen Sie vielleicht auch kleinere Zinszuschläge für längere Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren in Kauf.

Ein Weg für eine adäquate Anschlussfinanzierung zu sorgen könnte es z.B. sein, parallel zum Hauskredit einen entsprechenden Bausparvertrag anzuzahlen. Das steigert zwar die monatliche Belastung (bzw. senkt die zur Verfügung stehende Finanzierungssumme des Immobilienkredits), gewährleistet aber, dass Sie die niedrigen Zinsniveaus in die Zukunft transportieren können und ihre Anschlussfinanzierung in trockenen Tüchern wissen.

Sicherheiten im Bankgespräch

Wer mit einer Bank über eine Finanzierung ohne Eigenkapital spricht, der sollte sich vorab gute Argumente zurechtlegen, warum diese Finanzierung sinnvoll ist und aufgehen wird. Gerade mit den jüngsten Verschärfungen bei der Vergabe von Immobilienkrediten wird man bei Banken ziemlich gut abgeklopft und muss eine schlüssige Argumentation an Board haben, warum die Finanzierung wie geplant aufgehen wird. Gute Argumente in den Verhandlungen sind:

  • Sicherer Job. Gerade Beamte mit sicherer Perspektive sind hier z.B. stark im Vorteil.
  • Möglichkeiten der Bürgschaft durch Familienmitglieder um zusätzliche Sicherheiten zu schaffen
  • Solider, finanzieller Plan vorhanden. Das schafft auch Selbstsicherheit im Gespräch mit dem Bankberater
  • Finanzielle Ressourcen in der Zukunft können zusätzlich beeinflussen (z.B. vertragliche Leistungen, Boni in Arbeitnehmerverträgen oder anstehende Erbschaften etc.).
  • Astreine Bonität. Wer anderweitig Schulden oder negative Einträge in seinen Auskünften hat, wird es schwer haben eine Vollfinanzierung zu ergattern.

Staatliche Förderungen nutzen

Prüfen Sie zudem vor dem eigentlichen Bankgespräch, welche staatlichen Zulagen Sie sich sichern können. Die KfW-Bank vergibt unter bestimmten Umständen geförderte Darlehen an private Bauherren zu sehr guten Konditionen. Auch Themen wie zum Beispiel das aktuell heiß diskutierte Baukindergeld sollten Sie prüfen um dadurch ihr Bauvorhaben oder Ihren Immobilienkauf abzusichern.