Zur Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken können Fachleute nach verschiedenen Verfahren vorgehen, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt sind. Welches Verfahren jeweils geeignet ist, ist sowohl von der aktuellen Marktlage, als auch von der Art der Nutzung abhängig. Im Idealfall erfolgt die Wertermittlung mit Hilfe von mindestens zwei Verfahren, um ein möglichst zuverlässiges Ergebnis zu erhalten. Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie wird insbesondere in Verbindung mit den verschiedenen Ertragswertverfahren oft der Liegenschaftszinssatz hinzugezogen. Gesetzlich definiert ist der Liegenschaftszinssatz übrigens als wie folgt:
Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Festgelegt wird der Liegenschaftszinssatz vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Bei diesem Gremium handelt es sich im Sinne des Bundesbaugesetzes um eine unabhängige Expertenrunde, durch deren Veröffentlichungen und Beratschlagungen für Transparenz auf dem Immobilienmarkt gesorgt werden soll. So legt der Ausschuss unter anderem auch den Liegenschaftszinssatz mit Hilfe von bereits erfolgten Transaktionen fest (retrogrades Vorgehen). Die einfachste Berechnung gelingt mit Hilfe folgender Formel:
Liegenschaftszins = Jahresreinertrag / Kaufpreis
Lassen sich mit einer Immobilie beispielsweise Erträge in Höhe von 50.000 € pro Jahr erzielen und liegt der Kaufpreis bei 500.000 €, so läge der Liegenschaftszins bei 10 % p.a.
Wichtig: Da bei dieser Formel der Bodenwert und die Restnutzungsdauer nicht berücksichtigt werden, ist das Ergebnis nicht uneingeschränkt aussagekräftig.
Durch die Berücksichtigung weiterer Belange kann jedoch ein aussagekräftiges Ergebnis erzielt werden, welches einer marktüblichen Rendite wesentlich genauer entspricht. Die in der Bundesrepublik Deutschland vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelten Liegenschaftszinssätze sind allerdings nur bedingt mit international üblichen Bewertungsverfahren, wie etwa dem ARY (All-Risks Yield) vergleichbar, was insbesondere von Kapitalanlegern berücksichtigt werden muss. Im internationalen Geschäft sind darüber hinaus folgende Verfahren populär:
Regelungen bezüglich des Liegenschaftszinssatzes finden sich sowohl in der ImmoWertV, als auch im BauGB, sodass die Bedeutung des Liegenschaftszinses unter Fachleuten umstritten ist. Nach herrschender Auffassung kann der Liegenschaftszins sowohl als eigenständiges Konstrukt oder nur als Teil der verschiedenen Ertragswertverfahren gesehen werden. Folgende Gesetzesstellen sind in diesem Sinne relevant:
§ 14 ImmoWertV: Mit Hilfe von Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen können im Idealfall die gängigen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt beachtet werden, sofern diese nicht anderweitig bereits beachtet wurden. Als Marktanpassungsfaktoren gelten in diesem Sinne bestimmte Sachwertfaktoren und Anpassungsfaktoren für finanzmathematisch ermittelte Werte (etwa wenn ein Erbpacht-Grundstück gegeben ist).§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB: Bei den Liegenschaftszinssätzen handelt es sich um jene Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken durchschnittlich, also marktüblich, verzinst werden. Abgeleitet werden die Liegenschaftszinssätze mit Hilfe von Kaufpreisen und Reinerträgen möglichst vergleichbarer Grundstücke/Gebäude unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und unter Anwendung der verschiedenen Formen des Ertragswertverfahrens.
Die Bedeutung ist also jeweils sehr ähnlich, einziger Unterschied ist die Regelung aus einem spezifischeren Blickwinkel heraus. Kapitalanleger können den Liegenschaftszins grundsätzlich zu Rate ziehen, um eine Entscheidung für oder gegen eine Investitionsalternative zu treffen. Ist beispielsweise durch den Kauf eines Renditeobjektes eine jährliche Rendite von 4 % zu erwarten, gleichzeitig aber eine mit ähnlichem Risiko behaftete Anlageform verfügbar, die eine Rendite von 5 % verspricht, so sollte die Entscheidung schnell klar sein.
Bei der Investition in Immobilien gelten jedoch noch viele weitere Spielregeln, als es bei einer klassischen Kapitalanlage bei der Bank der Fall ist. So sind beispielsweise in gefragten Lagen stetige Wertsteigerungen möglich, sodass ein möglicherweise anvisierter Verkauf in einigen Jahrzehnten ein deutliches Plus in die Kasse spült. Anders als beispielsweise bei Zertifikaten oder Wertpapieren ist bei einem Investment in Immobilien auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals sehr unwahrscheinlich. Zur Klärung von Detailfragen kann es hilfreich sein, sich auf die Leistungen eines erfahrenen Finanz- und/oder Immobilienberaters einzulassen, der über einen reichen Erfahrungsschatz verfügt.